Há um número que devia parar qualquer conversa sobre o mercado imobiliário português: 25.000. É aproximadamente o número de novas habitações que Portugal constrói por ano. O número de que realmente precisa é mais próximo de 70.000.
«Portugal constrói cerca de 25 mil novas habitações por ano, quando as necessidades apontam para perto de 70 mil», afirma João Cília, CEO da Porta da Frente Christie's, uma das agências imobiliárias de gama alta mais reconhecidas do país. Ninguém contesta seriamente o número. O défice simplesmente não fecha.
Entre em qualquer agência imobiliária em Lisboa ou no Porto agora e ouvirá a mesma história. A procura está mais forte do que nos últimos anos. 2025 foi um ano recorde em número de transações — 169.812 casas vendidas, o maior volume desde 2021. Compradores internacionais, emigrantes que regressam, trabalhadores remotos, reformados — todos a competir por um conjunto de imóveis que não está a crescer. Segundo o INE, os preços subiram 17,6% em 2025 — o maior aumento anual alguma vez registado na série estatística.
O mercado de luxo é onde o problema da oferta se torna mais visível, mas não fica por aí. Um estudo conjunto da Porta da Frente Christie's e da NOVA School of Business & Economics concluiu que o stock de imóveis de gama alta em Portugal caiu 24,8% entre 2021 e 2025. No mesmo período, os preços no segmento subiram 35,8% em termos acumulados, com o preço médio por metro quadrado a atingir os 7.945 € no quarto trimestre de 2025 — um aumento anual de 8,5% face ao ano anterior. As habitações premium acima de um milhão de euros em condomínios fechados caíram 27% no último ano, deixando pouco mais de 2.000 unidades disponíveis em todo o país. Mais de 85% desse stock está concentrado nos distritos de Lisboa, Porto e Faro. Em todo o resto do país, a oferta é muito escassa.
«2025 foi efectivamente um ano recorde em termos de procura em Portugal. Esta aceleração aumentou a pressão sobre a oferta, porque não fomos capazes de construir à velocidade necessária.»
— João Cília, CEO, Porta da Frente Christie's (Diário de Notícias)Quando os compradores que podem pagar o segmento premium não encontram o que procuram, deslocam-se para o mercado intermédio. Esses compradores empurram os que estão abaixo deles. O segmento acessível fica ainda mais estreito. É o mesmo mercado do topo ao fundo, e a pressão no topo percorre todo o caminho.
Portugal não consegue construir mais depressa porque não tem as pessoas para construir.
O sector da construção tem um défice estimado entre 80.000 a 100.000 trabalhadores qualificados. Existem actualmente 15.000 postos de trabalho por preencher no sector. No verão de 2025, 40% dos pedidos de serviço ficaram sem resposta — não recusados, sem resposta. As empresas simplesmente não tinham pessoal para os trabalhos.
42% dos trabalhadores da construção em Portugal têm mais de 50 anos. Os ofícios mais afectados — electricistas, canalizadores, operários de estruturas — são exactamente os que se precisam para concluir um edifício. Os jovens não estão a entrar na construção em números significativos. Os salários não acompanharam as exigências colocadas na profissão, pelo menos até que a escassez forçou uma revisão. Os salários na construção subiram entre 6,5% e 12,2% só em 2025. Esse custo vai directamente para o preço de cada nova casa.
O governo abriu um visto acelerado para trabalhadores estrangeiros da construção em Abril de 2025. Até Março de 2026, 1.427 trabalhadores tinham passado por ele. Compare esse número com um défice de 80.000 e perceberá porque é que isto não é realmente uma solução.
Portugal não falta terra. Falta um sistema de planeamento que se mova suficientemente depressa para a usar. Atrasos administrativos, processos de aprovação que se prolongam por anos, enquadramentos regulatórios sobrepostos — tudo isso mantém o desenvolvimento constrangido mesmo quando o capital está disponível e a procura é evidente.
O governo prometeu um programa de habitação pública de 2 mil milhões de euros, reclassificou terrenos rurais para permitir mais construção, e estabeleceu um objectivo de 59.000 habitações até 2030 através da iniciativa «Construir Portugal». A questão que ninguém respondeu adequadamente é quem as constrói. Um programa de habitação sem mão de obra é apenas um número numa página.
O inquérito económico da OCDE a Portugal em 2026 fez o diagnóstico claramente: a oferta não cresceu a um ritmo comparável à procura, com as conclusões anuais mal acima das 15.000 unidades. A Engel & Völkers estima o défice estrutural em 14.000 habitações por ano. A matemática não funciona a favor do comprador, e não vai mudar rapidamente.
Os preços em localizações desejáveis vão continuar a subir — não por causa de uma bolha especulativa (Portugal não tem uma) mas porque há menos imóveis do que pessoas que os querem. Os compradores que esperam tendem a encontrar-se à espera novamente seis meses depois, a ver os mesmos imóveis que recusaram a transaccionar a preços mais elevados.
Conhecer o mercado e ter o financiamento preparado antes de aparecer o imóvel certo é hoje mais importante do que há alguns anos. O conjunto de stock disponível é menor. A concorrência é mais concentrada. E o fosso entre o que as pessoas querem e o que está realmente disponível continua a alargar-se.
É este o mercado. Não vai mudar rapidamente.
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Pedir Consulta GratuitaEste artigo é comentário editorial publicado apenas para fins informativos. Não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou de investimento. Os dados têm como fonte informação publicamente disponível e estudos do sector, conforme citado. A Porto Mortgages é um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal. Antes de tomar qualquer decisão imobiliária ou de financiamento, recomendamos que procure aconselhamento profissional independente adequado à sua situação individual.
Fontes: Diário de Notícias • Porta da Frente Christie's & NOVA School of Business & Economics — Realty Premium Market Study (2026) • INE — Índice de Preços da Habitação 2025 • OCDE — Economic Surveys: Portugal 2026 • Engel & Völkers Market Report (Março 2026) • Idealista • Dinheiro Vivo
There is a number that should stop the conversation about the Portuguese property market in its tracks: 25,000. That is roughly how many new homes Portugal builds per year. The number it actually needs is closer to 70,000.
"Portugal constructs about 25,000 new homes per year, when needs point to nearly 70,000," says João Cília, CEO of Porta da Frente Christie's, one of the country's most established premium real estate brokerages. Nobody seriously disputes the figure. The gap just doesn't close.
Walk into any estate agent's office in Lisbon or Porto right now and you'll hear the same story. Demand is stronger than it has been in years. 2025 was a record year for transactions — 169,812 homes sold, the highest volume since 2021. International buyers, returning emigrants, remote workers, retirees — all competing for a pool of properties that isn't growing. According to INE, prices went up 17.6% in 2025 alone — the highest annual increase ever recorded in the statistics series.
The luxury market is where the supply problem shows up most visibly, but it doesn't stay there. A joint study by Porta da Frente Christie's and NOVA School of Business & Economics found that the stock of high-end properties in Portugal fell by 24.8% between 2021 and 2025. In that same period, prices in the segment rose cumulatively by 35.8%, with the average price per square metre reaching €7,945 in Q4 2025 — an annual increase of 8.5% versus the previous year. Premium homes priced above one million euros in private developments dropped 27% in the last year alone, leaving just over 2,000 units on the market across the entire country. More than 85% of that is concentrated in Lisbon, Porto, and Faro. Everywhere else, the pickings are thin.
"2025 was indeed a record year in terms of demand in Portugal. This acceleration increased pressure on supply, because we were unable to build at the necessary speed."
— João Cília, CEO, Porta da Frente Christie's (Diário de Notícias)When buyers who can afford premium can't find what they want, they move into the mid-market. Those buyers crowd out the people below them. The affordable end gets thinner. It is the same market from top to bottom, and pressure at the top travels through the whole thing.
Portugal can't build faster because it doesn't have the people to build.
The construction sector is estimated to be short between 80,000 and 100,000 skilled workers. There are currently 15,000 unfilled positions in the industry. In the summer of 2025, 40% of service requests went unanswered — not declined, unanswered. Companies simply couldn't staff the jobs.
42% of construction workers in Portugal are over 50. The trades hit hardest — electricians, plumbers, structural workers — are exactly the ones you need to finish a building. Young people aren't entering construction in meaningful numbers. Wages didn't keep up with the demands placed on the profession, at least not until the shortage forced a reckoning. Construction salaries rose between 6.5% and 12.2% in 2025 alone. That cost goes directly into the price of every new home.
The government opened a fast-track visa for foreign construction workers in April 2025. By March 2026, 1,427 workers had come through it. Set that number against a shortfall of 80,000 and you'll understand why this isn't really a solution.
Portugal doesn't lack land. It lacks a planning system that moves fast enough to use it. Administrative delays, approval processes that stretch on for years, regulatory frameworks piled on top of each other — these keep development constrained even when capital is available and demand is obvious.
The government has pledged a €2 billion public housing program, reclassified rural land to allow more development, and set a target of 59,000 homes by 2030 through its "Build Portugal" initiative. The question nobody has properly answered is who builds them. A housing program without a workforce is just a number on a page.
The OECD's 2026 economic survey of Portugal made the diagnosis clearly: supply did not expand at a pace comparable to demand, with annual completions barely above 15,000 units. Engel & Völkers puts the structural deficit at 14,000 homes per year. The math doesn't work in the buyer's favour, and it won't change quickly.
Prices in desirable locations will keep rising — not because of a speculative bubble (Portugal doesn't have one) but because there are fewer properties than there are people who want them. The buyers who wait tend to find themselves waiting again six months later, watching the same properties they passed on trade at higher prices.
Knowing the market and having financing arranged before the right property appears matters more today than it did a few years ago. The pool of available stock is smaller. The competition is more concentrated. And the gap between what people want and what's actually available keeps getting wider.
That's the market. It isn't changing quickly.
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Sources: Diário de Notícias • Porta da Frente Christie's & NOVA School of Business & Economics — Realty Premium Market Study (2026) • INE — Índice de Preços da Habitação 2025 • OECD Economic Surveys: Portugal 2026 • Engel & Völkers Market Report (March 2026) • Idealista • Dinheiro Vivo